양도소득세 계산 구조
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 이익, 즉 양도차익에 부과하는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 장기보유특별공제·기본공제(연 250만 원)를 적용한 과세표준에 6~45% 기본세율을 곱하며, 1세대 1주택은 12억 원 이하 양도 시 비과세될 수 있습니다.
- 기본세율6% ~ 45%
- 기본공제연 250만 원
- 1주택 비과세양도가 12억 원 이하
- 예정신고양도 말일부터 2개월
어떤 부동산이 과세 대상인가요?
| 구분 | 예시 |
|---|---|
| 토지·건물 | 아파트, 상가, 토지, 단독주택 |
| 부동산에 관한 권리 | 조합원 입주권, 분양권, 지상권 |
| 양도 시기 | 대금 청산일 (청산일 불분명 시 등기 접수일) |
대가를 받고 소유권을 넘기는 유상 이전이 양도이며, 단순 증여는 양도가 아니라 증여세 영역입니다.
취득가액과 필요경비는 어디까지 인정되나요?
| 항목 | 인정 여부 | 필요 증빙 |
|---|---|---|
| 취득세·등록면허세 | 대체로 인정 | 납부영수증 |
| 법무사·중개수수료 | 인정 | 영수증, 이체내역 |
| 샤시 교체·확장 등 자본적 지출 | 인정 가능 | 공사 계약서, 세금계산서 |
| 도배·장판 등 수익적 지출 | 인정되지 않을 수 있음 | — |
| 대출이자 | 원칙적으로 제외 | — |
장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
- 일반 부동산: 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 최대 30%
- 1세대 1주택: 보유기간과 거주기간을 각각 반영하는 별도 공제표 적용
- 미등기 양도, 다주택 중과 대상 등은 공제가 배제될 수 있음
장기보유특별공제는 정부 세제개편 논의가 이어지는 항목입니다. 양도일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 확인하세요.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 세대 | 부부 및 동일 세대원 합산 1주택 |
| 보유기간 | 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 이상 필요 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 전액 비과세, 초과분은 과세 |
예외(일시적 2주택, 상속주택 등)는 2주택 양도세에서 따로 다룹니다.
양도소득세 신고는 어떤 순서로 하나요?
- STEP 1
양도일 확정
대금청산일·등기일 중 빠른 날
- STEP 2
자료 수집
계약서·필요경비 증빙
- STEP 3
예정신고 납부
양도 월 말일부터 2개월
- STEP 4
확정신고 여부 확인
이듬해 5월, 합산 대상 시
자세한 서류와 기한은 양도세 신고를 참고하세요.
양도 전 세무 검토가 필요한 이유는?
잔금일을 하루 늦추면 보유기간이 2년을 채우거나 다음 해로 넘어가 세율 적용이 달라질 수 있습니다. 이런 선택은 거래가 끝난 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.
- 잔금일·등기일 조정으로 보유·거주기간 충족 여부
- 여러 주택의 양도 순서
- 필요경비 증빙 사전 확보
- 같은 해 다른 양도소득과의 합산 여부
양도소득세 자주 묻는 질문
양도소득세는 집을 팔면 무조건 내나요?
아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하이면 과세되지 않고, 양도차손이 나면 낼 세금이 없습니다. 반대로 요건을 놓치면 전액 과세되므로 양도 전에 보유·거주기간과 주택 수를 확인하세요.
양도차익은 어떻게 계산하나요?
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 실제 거래가액과 입증 서류가 있어야 취득가액으로 인정되고, 서류가 없으면 환산취득가액 등 별도 방법으로 계산해 필요경비 인정 범위가 달라질 수 있습니다.
필요경비로 인정되는 것은 무엇인가요?
취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 샤시 교체·확장 같은 자본적 지출이 대표적입니다. 도배·장판 교체처럼 원상 유지 성격의 수익적 지출은 인정되지 않을 수 있으며, 증빙(계산서·영수증·이체내역)이 있어야 합니다.
장기보유특별공제는 몇 년부터 받나요?
일반 부동산은 3년 이상 보유해야 공제가 시작되어 보유기간에 따라 최대 30%까지 늘어납니다. 1세대 1주택은 보유와 거주기간을 함께 반영하는 별도 공제표가 있으며, 다주택 중과 대상 등은 배제될 수 있으니 양도 시점 법령을 확인해야 합니다.
양도소득세는 양도 후에 상담해도 되나요?
신고는 양도 후에도 가능하지만 절세 검토 범위는 크게 줄어듭니다. 잔금일·등기일 조정, 양도 순서, 증빙 확보처럼 거래 전에만 선택할 수 있는 항목이 많아 계약 전 상담이 유리합니다.
최종 수정일 · 2026년 11월 기준 정보 · 일반 정보 제공 목적
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